Строительство 4-х этажного многоквартирного дома

[a991ru]

Здравствуйте. Тема о том, почему для строительства 4-х этажного многоквартирного дома мы выбрали несъемную опалубку. Заранее извиняюсь за столь большое сообщение.

Кратко информация: с начало было желание на участке друга (ИЖС) построить кирпичный дом в один подъезд с одинаковыми по площади квартирами по 2 шт. на площадке. Всего дом на 6 квартир. Строить хотели на одного хозяина, после стройки по амнистии его принять, затем разделить на 6 равных долей, затем эти 1\6 доли по суду превратить в 1/6 части дома. Процесс долгий, но с юр.точки зрения реальный. В итоге мы бы получили свидетельства о собственности на 1/6 часть дома каждый; у каждого была бы оформлена крыша над головой; подключились бы за взятки к газу; по свету автоматических ограничителей нет, но мы были готовы дополнительно доплатить за 15-20 кВт. Год на форумах дал много полезной информации. В результате от этого варианта отказались. Причины отказа:

1) проблема отсутствия док-в на квартиру. Т.е. в будущем, при изменении места жительства( а участок был под Чеховым, 55 км. от Москвы), были бы большие потери при продаже: часть дома всегда дешевле квартиры, и на такие варианты намного ниже спрос..

2) канализация. Когда начинали собирать информацию, эта проблема казалась самой легко решаемой.В итоге все вышло наоборот. У нас там центральной канализации нет, а всякие Топасы можно ставить кому-то, но не себе ( в многоквартирном варианте). 6 квартир, в среднем 18 человек, в сутки сток 3,6 м3 .Куча проблем зимой. Обеспечить уход после пиковой вечерней нагрузки стоков без полей фильтрации сложно. А учитывая, что 200 л/ чел. в сутки - норматив, то еще и запас бы не помешал. В итоге расчеты делали из 4,5 м3 стока в сутки. Вокруг соседи, превращать участок в поля фильтрации- просто беспредел какой-то. Вот так все это и закончилось.

Это были две основные причины, по которым отказались от этого варианта.

Но решили не останавливаться и развивать тему дальше. Начали с решения двух выше перечисленных проблем. В итоге получили следующее: чтобы иметь квартиру и центральную канализацию, нужно строить многоквартирный ( по документам) дом на землеотводе муниципалитета в обмен на некоторое количество квартир администрации. Если все коммуникации будут центральные, то прекрасно. Если только свет и канализация, то центральное водо и газоснабжение оказалось решаемо с технической и практической точек зрения: скважина( + система водоподготовки) и сжиженный газ( в газгольдерах)).Это очень дорогой вариант, но если дадут участок с центральным светом и канализацией, то вода и газ решались бы таким образом. Долгие расчеты привели к формату дома: большие 1-комн. квартиры по 4 шт. на этаже. Дом без подвала, разводка на крыше ( пока такой вариант предлагают проектировщики).Как будет в реальности пока не знаю, но исходим из этого. Как запасной вариант: нежилой цокольный этаж с окнами, часть которого будет отдана под оборудование.

СКАЖУ СРАЗУ: для всех нас это жилье - вариант промежуточный, на 2-3 года максимум. Хочется поближе к Москве, да и площади побольше :) .А вообще, желательно свой дом :) .Поэтому, это попытка построить дешевле, чем рынок, а потом попробовать продать или обменять на лучшее с доплатой. Не исключаем и еще одного такого же проекта. К любой цели надо двигаться постепенно.

Конструкция стен. Обсуждать не хочется, но все варианты с газо-пено-керамзито блоками мы отмели после сравнения их с работами по кирпичу. Варианты трехслойных конструкций отмели из-за Распоряжения Минмособлстроя от 23.05.2008 № 18 «О применении трехслойных стеновых ограждающих конструкций ... » Что касается стены в 1, 5 кирпича + наружное утепление + штукатурка, то проектировщики сказали, что на суглинках 1, 5 кирпича с монолитными перекрытиями может не хватить, чтобы выдержать 4 этажа всех нагрузок (собственный вес, снеговая, ветровая и т.д.) Или скажем так хватит, но на все нужен запас прочности. Ведь это все надо согласовывать. Они сказали, чтобы ответить 100 % -надо считать. Но по их словам, этот вариант не будет значительно дешевле кирпича. Мы считать не стали ( хотя претензий к этой технологии у меня нет), В итоге реально рассматривали два варианта: кирпич и несъемную опалубку.

КИРПИЧ

Конечно самый хороший вариант - кирпич. С этим спорить бесполезно. Однородные стены, прекрасный внутренний климат, проверенная столетиями долговечность, простота в работе, много качественной рабочей силы, облицовка кирпичом и никакой штукатурки, нет проблем с точкой росы, престижность конструкционного материала. Почему отказались:

1) просим юг Мос. обл. Почва - суглинки, много мест где вода близко(1,5 м.). Я сам видел несколько построенных 2-х этажных домов, в которых в подвале стоит вода. На наш дом, даже если брать теплую керамику, то все равно с облицовкой вышло бы 0,6 м. толщина стены. Здесь норма на сопротивление теплопередачи 3,2 .На 4 этажа с монолитными перекрытиями пришлось бы делать очень мощный фундамент. Не было бы возможности использовать в случае чего цокольный этаж ( мы не рассчитываем на идеальный вариант- участок на пригорке со всеми коммуникациями). В итоге затраты на фундамент, дренаж и проект, мне показались завышенными ( но это не главное). Почему проект: если бы нам нужен был цоколь( а переговоры с администрацией по количеству квартир ей даже еще не начинались), а в итоге нам пришлось бы отказаться от таких мощных стен и строить из несъемной опалубки, то проект пришлось бы переделывать полностью. Проектировщики считают, что при изменении материала стены, они как бы начинают работу заново( или почти заново :) ) .В общем здесь могли быть доп.затраты.

Главные причины отказа от кирпича: а) недешево б) очень трудоемко в) долго строить г) большой объем стройматериалов, которые необходимо складировать и охранять весь период строительства д) к внутренним стенам из поризованного кирпича не очень удобно крепить что-либо е) очень большие затраты на работы по фундаменту.

НЕСЪЕМНАЯ ОПАЛУБКА ПЛАСТБАУ 3.

Рассматривали все виды несъемной опалубки. Выбрали Пластбау 3. Почему?

1) завод по производству на станции Узловая, Тульская обл., от Москвы 150 км.

2) опалубка изготавливается на заводе только при наличие проекта и в соответствии с ним.Я считаю это жесткое требование повышает качество соединения плит при строительстве.

3) строительство не может вестись кем попало. Минусы – ограниченность выбора и соответственно возможность завышения цены на работы. Плюсы – завод готов вписаться в проект, как одна из сторон (если надо), предоставив за отдельную плату тех.надзор( шеф-монтаж) и строительную фирму, работающую с этой в общем –то промышленной технологией. После того, как были озвучены цены на наш объем, цены нас в общем то устроили.

4) надежность конструкции – 150 мм монолитного железобетона залитого в единый каркас с фундаментом и перекрытиями очень надежная конструкция.

5) проходит по нормам на сопротивление теплопередачи со стенами 50 мм пенополистирола изнутри и 75 мм снаружи.

6) значительно меньший вес конструкции, чем у кирпича.

7) возможность доставки на объект за два раза( два этажа забрали, а два потом).

8) внешняя стена идет с наплавленной сеткой под штукатурку.

9) пенополистирольные плиты соединены арматурой 5 мм. через каждые 20 см. Держаться на специальных пластиковых заглушках. При работах гипсоволокном внутри, есть на что его сажать.

10) скорость возведения быстрее, чем у кирпича.

11) удобство проводки коммуникаций.

12) чем меньше вес, тем меньше нагрузка на фунамент, что при суглинистых почвах немаловажно.

МИНУСЫ:

1) тех. свидетельство пока не видел (возможно его нет, возможно поздно попросил, но в общем-то жду конкретный ответ на этот вопрос не на словах, а на деле: есть или нет). Для себя решили, что если тех. свидетельства не будет, нас этот пункт не остановит. Хотя я прекрасно понимаю все минусы этого момента. С представителем на заводе общаемся без лирики: я конкретные вопросы, которые ищу в разных местах, он конкретные ответы. Переписываемся по эл.почте, а так эти вопросы у нас появились недавно, то ответа на все пока еще нет. Как только будет, сразу выставлю инфу.

2) внутренний климат в помещении. Кто бы, что не говорил, этот показатель в несъемной опалубке должен быть намного хуже, чем у кирпича. Хотя я был в нескольких домах из несъемной опалубки, мне честно не показалось, что там плохой воздух. И люди не особо на это жалуются. Но при всех раскладах, по сравнению с кирпичом – это минус.

3) вентиляция. Из Пластбау 3 в основном строили 2-3х офисные и гостиничные здания. Количество реально построенных многоэтажных зданий 5эт. и выше - небольшое. Частники коттеджи практически из нее не строят - дешевле использовать другую опалубку, под которую не нужен проект. Попросил на заводе узнать у строителей жилых многоэтажек, какая у них вентиляция: принудительная или естественная. Обещали узнать, но насколько говорят им известно, принудительную делают очень редко (хотя я думаю совсем не помешала бы :)). Для себя этот пункт держим открытым: принудительная вентиляция – это гигантские деньги и дополнительные работы, и если честно рассчитываем обойтись без нее.

4) точка росы во внутренней пенополистирольной плите. Насколько это опасно с точки зрения накопления влаги – не знаю. Думаю, что определенная проблема с этим есть. Без расчета по влаго выделению и соответственно вытяжки сказать ничего не могу. В общем, мы предусматриваем обязательное кондиционирование всех жилых комнат. Боюсь без этого, чтоб не говорили, придется проветривать комнаты с утра до вечера (хотя подчерку еще раз, что общался с жителями квартир дома из несъемной опалубки, и у них не было серьезных замечаний к этому пункту - повышенной влаге в квартирах).

5) очень маленькая теплоинерционность дома, поэтому мы скорее всего сделаем все внутренние перегородки из строительного керамического кирпича.

6) очень возможно, что реальный срок практической эксплуатации меньше заявленного, то есть я имею ввиду, что то, что я посмотрел, построено 2-3 года назад. Если просчитаемся с вентиляцией и влага все-таки будет накапливаться, будет ухудшаться сопротивление теплопередачи. А что будет с пенополистиролом в опалубке лет через 10 я не знаю. Хотя может и через 20 лет ему ничего не будет :).

7) очень ограниченный выбор по внешней отделке: штукатурка или клинкерная плитка. Клинкерную плитку вообще не рассматривали, пока не нашли российскую ( г.Рязань), цветную, по цене 360 руб/м2. Класть ее очень трудно и муторно, но как вариант все равно приемлем. Отсутствие возможности облицевать дом кирпичом – для нас это минус. В Калуге знакомые нанимали на обкладку частного двухэтажного дома такой клинкерной плиткой, платили за работу 500 руб./м2. В общем-то довольны и по внешнему виду, и по качеству работы. В итоге на наш дом, чтобы мы не выбрали, внешняя отделка обойдется в 1000 руб./м2. Такая клинкерная плитка весит 0,24 кг/шт. В итоге, 1м2 где-то 12,5 кг.Я так думаю.

8) этот вариант по деньгам недешевый. Говорить что он дешевле кирпича, тоже не буду. По моим подсчетам он должен быть все-таки немного дешевле, но в данной ситуации я рассматриваю эту разницу как погрешность. Просто в варианте с Пластбау 3 мы в состоянии просчитать более детально все расходы уже сейчас, так как очень многое делается централизованно, через завод и соответственно цены известны. А кирпичом дело иметь придется с бригадами, какие там доп.расходы вылезут и сколько на них закладывать цену, неизвестно. Чтобы было предметно по цене на Пластбау 3, то 4эт.= 1040 м2 по внешним стенам. За фундамент, стены, перекрытия, лестницы, крыша, доставка материала, тех.надзор ( или шеф-монтаж) просят 9900 руб/м2 площади .Это за все: материалы + работа строителей. Окна, внутренняя и внешняя отделка, коммуникации, оборудование, двери, все работы по проведению коммуникаций, забор, дренаж, проект – в эту цифру не входит.

Вот такая история. Сейчас имеем форэскизный проект, с которым начали выбивание участка. Возможно, когда решится вопрос с участком мы еще передумаем и сделаем кирпич, но я думаю вряд ли. Для тех целей, которые у нас есть, нас этот вариант со всеми его минусами нас устраивает. Есть минусы, которые можно обойти, есть которые нельзя. Но идеальных вариантов не бывает, и каждый выбирает на основе баланса между плюсами и минусами для каждой конкретной ситуации. Но все-таки наверное лучше строить 17 эт.дома :). Возни столько же, а все виды результатов на порядок больше и лучше.А вот на вопрос, что лучше: строить 4-х этажный дом или смотреть как цены все растут и расту, мы и пытаемся ответить.Так сказать проверка на собственном опыте.Конечно лучше учиться на ошибках других, но к сожалению таких реальных живых проектов немного. А падения в Москве по ценам на квартиры реально нет, только в пределах погрешности 5-10%.

Прошу высказать свое мнение по нашей теме , и желательно вот в каком ключе: что мы можем в нашей ситуации сделать с минусами этой несовершенной системы ( если конечно что-то можем :)). Таким советам буду благодарен. Что касается проекта: если мне кто-нибудь из старожилов пришлет свою эл.почту, я на нее проект вышлю, а вы разместите. Что-то у меня не получилось.Моя почта: a991ru@yandex.ru С уважением Андрей

[Гость]

Если у вас не будет ТехСвидетельства на систему, то не сдадите госкомиссии.

На клинкерную плинку ни у кого нет Техсвидетельства (также наврядли вам разрешат без документов), только на тонкослойную штукатурку и имейте ввиду при этом, что придётся снаружи вырезать пенопласт и вклеивать фасадную минвату - гемор ещё тот. Но затребуют на цоколе по всему периметру под крышей и между каждым этажем пояс 15 см и вокруг окон обрамления. Вообщем из 1000 кв.м. стен вам придётся вырезать, заменить на минвату порядка 300 кв.м., а это немаленькая сумма.

Это я продолжаю о минусах и "подводных камнях".

[a991ru]

Вообще расчитывали на штуктурку, про клинкерную плитку - это я так, к слову. Интересует про пояс: 15 см. базальтовой мин.ваты для противопожарной безопасности? Я этот момент обязательно уточню, но о нем пока разговора не было. У них есть результаты пожарных испытаний, выполненных ЦПИТЗС ЦНИИСК на натурных фрагментах стены, перекрытия жилого пятиэтажного здания (согласованы Главным Управлением Государственной противопожарной службы МВД России). Может этого будет достаточно, что не городить огород с мин. ватой? По крайней мере они в разговорах про конструкцию близко мин.вату не упоминали.

Что касается не сдачи дома Госкомиссии без Тех.свидетельства. У них есть сданная в Туле многоэтажка.Если они нам не предоставят необходимые документы или не помогут, я их засужу :) У меня с этим проблем точно не будет. Но вопрос по тех.свидетельству обязательно проясню.

Про стены: стен будет 770м2 минус 150 м2 окон. Итого примерно 620 м2 стен. А 1040 м2 -это площадь 4х этажей дома.

[Биба Сибадакин]

тема интересная.

у "старика" есть недурственные польские проектики типа дуплекс и

у меня есть примеры, как испашки квартиры раскладывают.

шлите мне тут на мыло, я вам свое и потом положу сюда ваш проект.

[Stealth]

Откажитесь . Это не строительная технология. А то судить вас потом самого жильцы будут.

[a991ru]

Пока еще не начали строить, так что и отказываться пока не от чего. Тем более я нигде не писал, что у них нет тех.свидетельства. Я написал, что пока ничего про это не узнавал. А вы сразу так категорично. Что касается жильцов: на данный момент ,это большинство знакомых и друзей. Так что им судить себя не очень-то приятно будет. Тем более, что мы не будем застройщиками, мы будем инвесторами.Ну а вы, судя по количеству сообщений на сайте, могли бы что-нибудь и конкретное написать и аргументировать, почему мы должны отказаться. Все польза была бы.

[Биба Сибадакин]

пока a991ru шлет свой проект. 1,2,6 - имеют по 2 модуля

[a991ru]

Здравствуйте.Проект я вам послал, можете выставить.Окна в эркерах будут немного не такие, как на картинке.Будет поменьше створок.

Что касается ваших проектов: как будто в Болгарию попал :) Очень напоминает. Ваши проекты ориентированы на местности где много света, тепла и денег у строителей :) У меня язык не поворачивается назвать эти проекты бюджетным вариантом.Окна занимают больше 60-70% фасада. При наших минус 20 или минус 30 зимой счетчик газа будет крутиться с такой скоростью, что в глазах зарябит.

При проектировании мы подходили к этому вопросу вот с какой стороны: участка нет, и какая будет ориентация по сторонам света непонятно. Две верхние картинки- это окна юг. А если у нас будет на дорогу ( туда где вход) ориентированы восточные или западные окна? Две верхние картинки вряд ли бы пропустили в таком случае по инсоляции.Хотя конечно считать надо. Но если честно, то мне нравятся такие домики.

Вчера написал поздно вечером проектировщикам по поводу того, как они сдавали 3-х этажный дом из несъемной опалубки в поселке в Оренбургской обл., который проектировали. Так вот, они отписались сегодня и тема выглядела так (вот кусок из пояснительной записки к их проекту):

4. Конструктивные решения

Конструктивная схема здания - монолитная железобетонная пространственная система, состоящая из железобетонных продольных и поперечных стен, колон, ребристых перекрытий и обвязочных горизонтальных рам, соединяющих стены и плиты перекрытий.

Кровля – скатная, материл металлочерепица.

Лестничные, марши и площадки – железобетонные монолитные.

Наружные стены – представляют из себя две панели из пенополистирола высокой плотности, соединенные между собой стальными конструкциями, залитые бетоном. Отделка стены осуществляется цементно-песчаной штукатуркой по сетке.

Они пишут, что при приемке вообще речь не шла ни о каких системах Пластбау3. Они сдавали монолитную железобетонную конструкцию, утепленную до требований СНиПа пенополистиролом. Может так принимают везде?

[Биба Сибадакин]

---

[a991ru]

На мой взгляд внеше получилось не плохо. Хотя не мне конечно судить.Так что жду комментариев по дому, планировкам и конечно конструкции.

P.S. картинки разместились прикольно, аж четыре штуки в ряд.:)