ПЕРЕГОВОРЫ С ПРОРАБОМ - нужен совет Опытных Людей :)

[Alenu6ka]

Добрый день! Столкнулись с такой ситуацией:

Планируем ремонт трешки 60м (Москва) в панельном доме 70-х годов. Полный кап ремонт с перепланировкой. Примерный список работ (для справки) ниже. Посоветовали хорошего прораба, который делал ремонт несколько раз начальнику и вроде бы без нарицаний. В целом произвел на нас положительное впечатление. По цене предлагает 400 $/кв.м. под ключ именно за работы (сравнили с другими предложениями, вроде бы цена +/- адекватная).

Решили договариваться с ним, но по совету весьма опытных в этом вопросе людей, попросили с нами прописать фронт работ и сделать смету (для начала хотя бы 1го этапа строительства). Просим, собственно, для того, чтобы а) представлять себе реально что-как-сколько будет делаться и использоваться, б) хотелось бы внести аванс под матерьялы, а за работу расчитываться после ее выполнения (дабы иметь контроль над тем, куда инвестируются наши средства).

Прораб нас не совсем понял - ответил примерно следующее: "Мне же дороги мое имя и репутация среди клиентов, я кидаловом не занимаюсь. Но я привык сам определять, как я аванс трачу - на оплату матерьялов, или на оплату рабочих. Но мне же 50 лет уже, я профессионал, обманывать вас не собираюсь - можете мне доверять. Живу в Москве, никуда от вас не сбегу." Общий вывод такой, что смету он составлять не хочет - либо лениво, либо есть другие причины, которые как раз и смущают. При этом аванс просит примерно 25% от стоимости работ.

Скажите, стоит ли искать общий язык (тк по отзывам вроде профессионал хороший) или это реально странное поведение? Для нас это сумма существенная (тк на матерьялы он говорит примерно как на работы уйдет), и хотя мы людям верим, но в деловых отношениях хочется знать реально, куда идут твои деньги.

Заранее спасибо всем за совет!

П.С. : Список работ

1. Демонтаж 2 ненесущих перегородок и полностью сантехкабины. Устройство новых перегородок (2 шт) и обустройство совмещенного сан узла.

2. Все новые коммуникации (электрика, сантехника, батареи, интернет и пр)

3. Стяжка с выравниванием уровня пола (перепад плит неск сантиметров)

4. Выравнивание стен ГК, около 50% стен будут дополнительно звукоизолироваться.

5. Потолок ГК (в основном одноуровневый с выемками для подсветки), также со звукоизолирующими технологиями

6. Пол ламинат в комнатах и коридоре, плитка с подогревом в ванне и кухне.

7. Стены - краска

При этом у нас готов дизайн проект. Будут все чертежи по каждому помещению, включая электрику и раскладку плитки. Получено разрешени на перепланировку.

[artel2000]

Делал ремонт начальнику - это уже сразу значит хорошо? За что Вы собираетесь платить 400$ по площади пола, если: У ВАС НЕТ СМЕТЫ!? А ни это ли основа всего на любой стройке? А на материалы сколько запросил специалист по рекомендации? И это еще и по дизайн проекту? Любой профи от строительства скажет, что у вашего" чудо-прораба" не хватает грамотности и знаний даже для производства сметы, что говорить об организации и производстве работ... В опасное дело вы ввязываетесь - даже не знаете, за что платите!!!

[Pavel.Kalina]

Уважаемая Alenu6ka ! Я полностью согласен с artel2000 . Смета - необходимое условие; мне ее делали даже после первого визита, когда еще ни договора, ни принципиального согласия не было. Она ведь нужна, чтобы сравнивать предложения разных контор по ценам и срокам.

Цена за кв м общей площади - это очень условная и приблизительная величина. Я бы не стал платить 6тыс просто за рекомендацию.

В Питере, конечно, ситуация немного иная - и цены пониже, и менталитет другой ;). Я платил за работы прорабу каждую неделю и только за то, что они сделали, вычеркивая из сметы выполненное. А материалы - под отчет по чекам плюс 10% за доставку в квартиру.

Так что, по всей видимости, Вам предстоит поиск более адекватных работников.

И добавлю немного о подходе ко всему этому.

На мой взгляд, для того, чтобы все получилось, необходимо с самого начала относится к этому как к проекту. То есть как к процессу, у которого есть начало и завершение (обязательно завершение!), есть бюджет проекта, есть менеджер (руководитель) проекта (на нем вся ответственность), есть профессионалы-исполнители. Если в роли менеджера (это не прораб!) выступаете Вы сами – придется много времени уделять координации работ и контролю исполнения.

Такой подход (как к проекту) позволит Вам «держать руку на пульсе» и в части расходов, и в части сроков выполнения работ.

В проектном менеджменте (науке управления проектами) есть одно правило, которое очень хорошо подходит для Вашего случая. Звучит оно так:

Хорошо – Быстро – Дешево – выбери два из трех.

Опыт практического менеджмента показывает, что одновременное выполнение всех трех условий встречается, мягко говоря, крайне редко. Это правило призывает Вас реально смотреть на вещи.

У себя в квартире (при проведении перепланировки) я делал именно так.

[Alenu6ka]

Делал ремонт начальнику - это уже сразу значит хорошо? За что Вы собираетесь платить 400$ по площади пола, если: У ВАС НЕТ СМЕТЫ!? А ни это ли основа всего на любой стройке? А на материалы сколько запросил специалист по рекомендации? И это еще и по дизайн проекту? Любой профи от строительства скажет, что у вашего" чудо-прораба" не хватает грамотности и знаний даже для производства сметы, что говорить об организации и производстве работ... В опасное дело вы ввязываетесь - даже не знаете, за что платите!!!

Artel2000, спасибо за ответ - по отзыву предыдущие 2 ремонта были сделаны реально отлично, иначе мы бы вообще бы этого человека не пригласили. Но насчет того, что грамотный строитель (как он себя называет) должен быть в состоянии такие базовые вещи выполнить, я как заказчик согласна. Хотелось понять мнение со стороны, тк я все же не профессионал и ремонтом такого масштаба занимаюсь впервые.

Pavel.Kalina, совершенна согласна, что дешево хорошо и быстро не бывает. Мы согласны на отлично :) и приемлемый срок. Но хочется, если уж платишь деньги, быть уверенным, на что они уходят.

Видится мне, что вряд ли мы с этим прорабом будем работать - начали искать уже другие варианты.

[Ирисон]

Смету ему делать реально может быть лениво, особенно если это действительно хорошая бригада, работы летом у них наверняка много, заниматься целый день вашей сметой ему может быть реально некогда, а отдельного человека на это у них не предусмотрено.

Но все-таки я бы настояла, чтобы аванс был именно за материалы под отчет, а оплата работ по факту их выполнения.

[Ирисон]

Видится мне, что вряд ли мы с этим прорабом будем работать - начали искать уже другие варианты.

Ну и зря. Хороших специалистов есть шанс сменить на ворох бумаги.

[Alenu6ka]

Ну и зря. Хороших специалистов есть шанс сменить на ворох бумаги.

Согласна, но если человек принципиально откажется как либо расходы с нами заранее обговорить, мы на это не будем соглашаться. Ремонт ведь и без того нервный процесс, а если с самого начала появляются напряги, каков шанс на то, что дальше все будет в прорядке..? И мне как экономисту в целом странно, что вот так человек берет твои деньги, которые ты тоже тяжелым трудом заработал, и говорит - буду тратить на что нужно будет, а когда закончатся вам скажу... Я привыкла, чтобы в бюджете была ясность, пусть не 100%. Но совсем без плана начинать такие вложения мне кажется рискованным.

[Ирисон]

И мне как экономисту в целом странно, что вот так человек берет твои деньги, которые ты тоже тяжелым трудом заработал, и говорит - буду тратить на что нужно будет, а когда закончатся вам скажу... Я привыкла, чтобы в бюджете была ясность, пусть не 100%. Но совсем без плана начинать такие вложения мне кажется рискованным.

У нас прораб брал на что-то конкретное (сыпучка, электрика, сантехника), а после закупки по мылу присылал экселевский файл с описанием своих расходов и сальдом, а при встрече отдавал чеки. Договоритесь так-же - взял 100000 на материалы, отчитался на что их потратил, получил новый транш. Ведь не будет же он вам звонить перед покупкой каждого винта и спрашивать разрешение, а уж тем более встречаться с вами за каждой копейкой.

[Alenu6ka]

И мне как экономисту в целом странно, что вот так человек берет твои деньги, которые ты тоже тяжелым трудом заработал, и говорит - буду тратить на что нужно будет, а когда закончатся вам скажу... Я привыкла, чтобы в бюджете была ясность, пусть не 100%. Но совсем без плана начинать такие вложения мне кажется рискованным.

У нас прораб брал на что-то конкретное (сыпучка, электрика, сантехника), а после закупки по мылу присылал экселевский файл с описанием своих расходов и сальдом, а при встрече отдавал чеки. Договоритесь так-же - взял 100000 на материалы, отчитался на что их потратил, получил новый транш. Ведь не будет же он вам звонить перед покупкой каждого винта и спрашивать разрешение, а уж тем более встречаться с вами за каждой копейкой.

Да, попробуем договориться на такую схему - это бы тоже устроило. А те люди, которые занимались вашим ремонтом - вас устроило качество работы? Может вы могли бы порекомендовать бригаду, если вы ими довольны?

[Ирисон]

Да, попробуем договориться на такую схему - это бы тоже устроило. А те люди, которые занимались вашим ремонтом - вас устроило качество работы? Может вы могли бы порекомендовать бригаду, если вы ими довольны?

Я вам в личку сбросила, бригадой я очень довольна. Думаю, вы сможете найти со своим бригадиром общий язык, так как любой человек, считающий деньги, понимает, что какой-то минимальный учет нужен.