Однушка: перепланировка или ремонт под сдачу? - Страница 2

[Kena]

17 часов назад, Binka сказал:

Если я правильно поняла, Вас бесит кухня растянутая вдоль длинной стены?

Мне кажется, что не должно быть проблем с тем, чтобы сгруппировать ее у входа или у окна. Отвод от газового стояка можно сделать длиньше, вдоль потолка или как то еще, проконсультируйтесь с газовиками. Воду и канализацию тоже не проблема протянуть на несколько метров вдоль стены, уклона там хватит.

Да. Именно это и бесит. 

Отвод: вы имеете ввиду наварить трубу? Т.к. сейчас у нас гибкая подводка около 2,5-3х метров в длину. 

[Kena]

13 часов назад, tln сказал:

если честно, я не поняла, какого совета/ответа ждет автор...

вопрос в том, что можно сделать с минимальными затратами, чтоб подготовить квартиру к сдаче?

судя по тому, что неудобную дверь в кухню менять не будут, что элеткропроводка останется, как она есть сейчас,  и что кухня останется той же и там же (за исключением возможности поставить имеющуюся посудомойку), хотя она не нравится, вложений будет немного... тогда, да, освежить потолки и стены, если надо, положить новый пол недорогой и сдавать...

 

не очень из описания поняла, где вывод воды и канальи в кухне, но раз кухня стоит, то как-то этот вопрос решен... как и подводка газа к варке и духовке, плюс она как-то облагорожена...

Розетки можно добавить. Кух.шкафы тоже можно добавить/убрать/изменить размер - ведь если не будет посудомойки - то придется либо сдвигать шкафы и как-то удлинять газ.шланг, либо ставить на это место ящики. Аналогично со стиралкой - но здесь наверное лучше оставить возможность поставить СМ - в ванну она не влезет. Столешницу нужно будет скорее всего менять - зависит от ситуации с пмм.

Линолеум в любом случае будем менять (какой цвет брать? Нейтральный "брус") и обои так же 100%. Сейчас вся квартира бежево-рыжая🤕

[T0R0]

5 часов назад, Kena сказал:

Посудомойка есть отдельностоящая, а сдается без нее вообще.

минимизируйте приборы с подключением к водоснабжанию, всё это дополнительные возможности для "затопить соседей".

возьмите листок и бумагу и напишите примерный план доходов/расходов на 5-6лет( где-то за этот срок арендная квартира теряет "свежесть" и требует новых вложений по перекраске, подклейке, замене смесителя и занавесок и т.п.)

начните с прогнозируемыз доходов.

например:

(14т.р-1,5р. комм. платежи по обслуживанию и отоплению) х 72месяца =900 т.р.

из этой суммы сразу вычитайте 7-15% - это приблизительный износ и стоимость поддерживающего обслуживания.

Ваш доход (после определенных вложений) составит 800-850 т.р.

теперь рассчитайте вложения, которые планируете осуществить.

Даже переклейка обоев и замена линолеума обойдутся в 20-30т.р. помимо имеющейся посудомойки понадобится мебель и техника. При рациональном выборе и частичной покупке свежего б/у с Авито мебелировать квартиру до презентабельного состояния минимум 70т.р. плюс техника- холодильник, духовка/варка или отдельно стоящая газовая плита, стиральная машина, ТВ и сплит система это еще 40-50т.р.

Минимальная подготовка квартиры без перепланировок и радикальных решений- 150т.р.

Налоги и страховку я не считаю, полагаю, что об этом вы даже не думали. Так же большинство потенциальных арендодателей как-то очень оптимистично не учитывают возможные неудачи:

-арендаторы оттягивают дату оплаты, просят подождать недельку-другую и... через месяц задолженности выселение со скандалом, 

-арендаторы разгромили квартиру и скрылись в неизвестном направлении,

-в результате раздолбайства  со стороны арендаторов и невнимания к хозяйскому имуществу прорвало шланг подключения смесителя/унитаза и затопило соседей на три этажа вниз, в составленном сотрудниками ЖЭУ протоколе указано наличие арендаторов и это позволяет пострадавшим соседям манипулировать размером компенсации под угрозой настучать в налоговую о незаконном предпринимательстве....

Все эти события могут принести убытки, которые нивелируют весь доход от аренды.

При оптимистичном прогнозе( предполагается, что квартира не будет простаивать ни месяца) ежемесячный доход составит 11-12т.р.

Перепланировки, стоимость которых будет  70 -100т.р.смогут улучшить ситуациию максимум до 15т.р до вычета расходов( предельная цена, означенная автором), в чистом виде это 12-13т.р/мес. что в прогнозе на 5-6 лет не дает никакого преимущества.

перепланировка не нужна. кухню "согнать" на противоположную от окна стену. двери перевесить или заменить на двустворки9 даже на проем в 80см можно заказать две бюджетные створки по 40см).

Я всегда советую клеить рельефные антивандальные обои в мелкую пупырку, красить их среднеценовой краской нейтрального цвета (колер по ралу для дальнейших подкрасок). Текстурный рисунок таких обоек позволяет закрасить локальные пятна буквально кисточкой, что сильно экономит время и деньги на последующих восстановительных ремонтах. Еще обязательно ставьте редуктор давления  после счетчиков воды. И не экомьте на кранах и шлангах подключения сантехприборов.

Изменено 7 Марта 2020 пользователем T0R0

[Patton]

2 минуты назад, T0R0 сказал:

минимизируйте приборы с подключением к водоснабжанию, всё это дополнительные возможности для "затопить соседей".

возьмите листок и бумагу и напишите примерный план доходов/расходов на 5-6лет( где-то за этот срок арендная квартира теряет "свежесть" и требует новых вложений по перекраске, подклейке, замене смесителя и занавесок и т.п.)

начните с прогнозируемыз доходов.

например:

(14т.р-1,5р. комм. платежи по обслуживанию и отоплению) х 72месяца =900 т.р.

из этой суммы сразу вычитайте 7-15% - это приблизительный износ и стоимость поддерживающего обслуживания.

Ваш доход (после определенных вложений) составит 800-850 т.р.

теперь рассчитайте вложения, которые планируете осуществить.

Даже переклейка обоев и замена линолеума обойдутся в 20-30т.р. помимо имеющейся посудомойки понадобится мебель и техника. При рациональном выборе и частичной покупке свежего б/у с Авито мебелировать квартиру до презентабельного состояния минимум 70т.р. плюс техника- холодильник, духовка/варка или отдельно стоящая газовая плита, стиральная машина, ТВ и сплит система это еще 40-50т.р.

Минимальная подготовка квартиры без перепланировок и радикальных решений- 150т.р.

Налоги и страховку я не считаю, полагаю, что об этом вы даже не думали. Так же большинство потенциальных арендодателей как-то очень оптимистично не учитывают возможные неудачи:

-арендаторы оттягивают дату оплаты, просят подождать недельку-другую и... через месяц задолженности вы селение со скандалом, 

-арендаторы разгромили квартиру и скрылись в неизвестном направлении,

-в результате раздолбайства  со стороны арендаторов и невнимания к хозяйскому имуществу прорвало шланг подключения смесителя/унитаза и затопило соседей на три этажа вниз, а в составленном сотружниками ЖЭУ протоколе указано наличие арендаторов и это позволяет пострадавшим соседям манипулировать размером компенсации под угрозой настучать в налоговую о незаконном предпринимательстве....

Все эти события могут принести убытки, которые нивелируют весь доход от аренды.

При оптимистичном прогнозе( предполагается, что квартира не будет простаивать ни месяца) ежемесячный доход составит 11-12т.р.

Перепланировки, стоимость которых будет  70 -100т.р.смогут улучшить ситуациию максимум до 15т.р( предельная цена, означенная автором), что в прогнозе на 5-6 лет не дает никакого преимущества.

Я всегда советую клеить рельефные антивандальные обои в мелкую пупырку, красить их среднеценовой краской нейтрального цвета (колер по ралу для дальнейших подкрасок). Текстурный рисунок таких обоек позволяет закрасить локальные пятна буквально кисточкой, что сильно экономит время и деньги на последующих восстановительных ремонтах. Еще обязательно ставьте редуктор давления  после счетчиков воды. И не экомьте на кранах и шлангах подключения сантехприборов.

Вот это "простыня"!..

[T0R0]

3 минуты назад, Patton сказал:

Вот это "простыня"!..

рада, что Вам было чем занять свое рабочее  время :)

 

Изменено 7 Марта 2020 пользователем T0R0

[Patton]

1 час назад, T0R0 сказал:

рада, что Вам было чем занять свое рабочее  время :)

 

Для журнала "Женские истории" было бы самое то. :)

Изменено 7 Марта 2020 пользователем Patton

[tln]

так и не поняла, что в кухне есть в наличии и на какие расходы вы готовы... новые розетки - это штрабление стен и все вытекающее... а на дверь правильного открывания тратиться не хотите... ее бы я точно сделала с правильным открыванием...

можно (ширина, правда, не очень понятна, размеров не нашла) кладовку сделать в кухне... хорошо бы и духовку поставить в колонну... но не знаю длины стены, потому оставила ее под варкой... тогда и для стиралки места хватит... 

 

пмм у вас невстройка? а стиралка какой глубины?

Изменено 7 Марта 2020 пользователем tln

[Kena]

1 час назад, T0R0 сказал:

Налоги и страховку я не считаю, полагаю, что об этом вы даже не думали. Так же большинство потенциальных арендодателей как-то очень оптимистично не учитывают возможные неудачи:

-арендаторы оттягивают дату оплаты, просят подождать недельку-другую и... через месяц задолженности выселение со скандалом, 

-арендаторы разгромили квартиру и скрылись в неизвестном направлении,

-в результате раздолбайства  со стороны арендаторов и невнимания к хозяйскому имуществу прорвало шланг подключения смесителя/унитаза и затопило соседей на три этажа вниз, в составленном сотрудниками ЖЭУ протоколе указано наличие арендаторов и это позволяет пострадавшим соседям манипулировать размером компенсации под угрозой настучать в налоговую о незаконном предпринимательстве....

 

Перепланировки, стоимость которых будет  70 -100т.р.смогут улучшить ситуациию максимум до 15т.р до вычета расходов( предельная цена, означенная автором), в чистом виде это 12-13т.р/мес. что в прогнозе на 5-6 лет не дает никакого преимущества.

перепланировка не нужна. кухню "согнать" на противоположную от окна стену. двери перевесить или заменить на двустворки9 даже на проем в 80см можно заказать две бюджетные створки по 40см).

Я всегда советую клеить рельефные антивандальные обои в мелкую пупырку, красить их среднеценовой краской нейтрального цвета (колер по ралу для дальнейших подкрасок). Текстурный рисунок таких обоек позволяет закрасить локальные пятна буквально кисточкой, что сильно экономит время и деньги на последующих восстановительных ремонтах. Еще обязательно ставьте редуктор давления  после счетчиков воды. И не экомьте на кранах и шлангах подключения сантехприборов.

Холодильник есть, плита есть, сплит есть - все это от нас осталось. так же уже есть кровать двуспальная и шкаф для одежды. + как вариант там остался комп.стол и хороший шкаф в коридоре. Т.е. по сути, мебели там на данный момент вполне достаточно. 

О налогах, страховках и грамотной подготовки договора очень даже думали. 

Страховка квартиры 6 тыс максимум на год. 

О манипуляции расходов - это не к нам. Я прекрасно знаю ремонтные расценки в городе, в т.ч. по части сантехники - так что... кроме того, под нами квартира так же сдается. В ванной в принципе все подводы грамотные - при удачном раскладе ничего не потечет, при неудачном - потечет в любом случае ))

Перепланировка: если учитывать согласование - это 6 тыс за доки + материалы (Профиль, ГКЛ, + восстановление пола в проеме и  пр), а учитывая, что там стен "раз-два и обчелся", то не дорого (опять же, если есть необходимость. Но судя по комментариям, в эту необходимость никто не верит и искренне советуют этого не делать))

 

Из вашего комментария есть весомый (= исходный) вопрос: как согнать кухню  на одну сторону со всеми этими углами и газом в совершенно противоположной стороне?

Дальнейшие рекомендации услышала - спасибо!

 

[Kena]

1 час назад, Patton сказал:

Для журнала "Женские истории" было бы самое то. 🙂

Ниче, я осилила

[Kena]

14 минут назад, tln сказал:

16 минут назад, tln сказал:

так и не поняла, что в кухне есть в наличии и на какие расходы вы готовы... новые розетки - это штрабление стен и все вытекающее... а на дверь правильного открывания тратиться не хотите... ее бы я точно сделала с правильным открыванием...

можно (ширина, правда, не очень понятна, размеров не нашла) кладовку сделать в кухне... хорошо бы и духовку поставить в колонну... но не знаю длины стены, потому оставила ее под варкой... тогда и для стиралки места хватит... 

 

пмм у вас невстройка? а стиралка какой глубины?

Кухонный гарнитур: два нижних шкафа с ящиками 40см, угловой шкаф с мойкой примерно 80 см (был стандартный, но пришлось обрезать, т.к. не вставал рядом с вент.шахтой - можно заменить), холодильник отдельный 50см, плита отдельная газовая 50см. Плюс ВОЗМОЖНО пмм 45 невстроенная. 

Стиралки там нет, но думаю, что нужно будет оставить нишу в гарнитуре 60см шириной. Глубина также стандартная - т.е. под столешницу 60см. 

Плюс есть сплит (там же, где и ввод газа). В комнате стоит шкаф 1метр (глубина 60см) и двуспальная кровать 160*200 - ее увзить не будем, некуда. 

Ну и еще стоит комп.стол (со шкафами справа) - столешница 120см, пенал справа 40. 

Ширина (между вент.шахтой и коробом со счетчиками 1,9м. Длина около 3500мм + вент.шахта 880мм

Спасибо за ваш вариант, он в целом хорош и понятен, но так получается, что кухня становится полноценной кухней, а не кух.+гостиная.