перевод дома ИЖС в малоквартирный

[T0R0]

Здравствуйте профи и участники.
Очень нужна компетентная помощь, ссылки, советы, просто информация по теме. В нашем регионе специалиста не нашли. Искали добросовестно, посетили несколько юристов и частнопрактикующего "решалу" от БТИ.
Готовы оплатить услуги специалиста, если имеется положительный опыт по теме.
Такая вот задачка на логику и смекалку: жилой дом площадью 1000 м.кв на земельном участке в 12 соток ( ИЖС).
Дом строился по согласованному с гор.архитектурой проекту и в 1998 г. введен в эксплуатацию как «трехэтажный индивидуальный жилой дом».
По факту к трем этажам в придачу имеется отапливаемый цокольный этаж с высотой потолка 2,8 метра. Над землей около 1,5 метров с небольшими окнами. В проектной документации и в плане БТИ цокольный этаж обзывается подвалом.
Есть неотапливаемый чердак ( полноценная мансарда) не отражается в проектной документации и в плане БТИ.

Земля и здание в долевой собственности- 3 сособственника. Планировка здания имеет три отдельных входа. За последние пару лет разделили коммуникации ( у каждого сособственника свои лицевые счета и отдельный газовый, водяной и электроввод со счетчиками)
и осуществили перепланировку / разделение площадей на три изолированные части.
Не идеально: жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей. Строился такой архитектурный монстр без оглядки на будущее для родителей и двух взрослых дочерей. Сейчас это уже три раздельных семьи со своими проблемами и конфликтами и сособственники не могут выйти из долевой собственности в рамках действующего законодательства.

Временно зафиксировать ситуацию удалось путем перераспределения долей таким образом, чтоб жилплощадь, занимаемая и снабжаемая коммуникациями по лицевому счету каждого сособственника была равна его доле в пересчете на кв.метры. То есть выделить другие помещения этого дома при текущей планировке в пользование в пределах доли физически не возможно. Далее нотариально заверенное соглашение о выделении в пользование согласно составленному по техпаспорту БТИ плану, с описанием и нумерацией помещений. Соглашением оговорено право владельца, не согласуя свои действия с сособственниками, осуществлять ремонт, перепланировку и т. п. в выделенной в пользование части, а так же пользование теми частями дома, доступ в которые возможен только из его части ( погреб, балкон, террасса, чердак).

Проблема № 1: при смене сособственника или осуществлении перепланировки с уменьшением/ увеличеним жилплощади соглашение можно опрокинуть в суде.
Проблема №2: продать такое сокровище за разумные деньги практически невозможно.
Случай наш не уникальный, и если мы в ситуации оказались естественным путем, то в Сочи, Адлере и в Крыму масса объявлений о продаже квартир на участках с отведением под ИЖС. Ради интереса взглянула на документы- анонсированные квартиры и таунхаусы значатся как индивидуальный жилой дом -долевая собственность без выделения в натуре. По зомбоящику показывали, как спецтехникой демонтировали такой дом прямо на глазах у жильцов где-то на окраине Краснодара. В нашем городе нашла в архивах несколько судебных решений о сносе малоквартирных строений на земле с отведением ИЖС. Один такой на соседней улице. Гуляю с собакой -поглядываю. Пока что « дом стоит-свет горит».

Решения в рамках правового поля не вижу. Разделить дом можно вместе с участком, если есть одна вертикальная стена меж его частями, выходящая над крышей. Она то и будет межой. Тогда в документах будет значится «часть жилого дома». Типа таунхаус. У нас нет стены и жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей.

Стали подумывать о переводе самого дома в статус малоквартирного. Но тут, как я понимаю, нужно начинать с земельного участка и нет никакой информации об имевшихся подобных случаях с успешным финалом. Посмотрела план застройки нашего микрорайона- рядомстоящие-послевоенные-страшненькие жилые ( как раз малоквартирные) дома запланированы в необозримом будующем под снос с планироваем всей территории под общественно-деловую застройку.

Наш участок как то неясно обозначен на этих планах счастливого будующего.

Инициировать общественные слушания в такой ситуации боязно...

Может быть кто-то сталкивался с удачным решением такой головоломки?